日本の不動産価格は非常に好調です。特に東京オリンピック開催の決定で、不動産価格は更に上がりました。
このような状況を受けて不動産投資をはじめようと考えている方もいらっしゃるかと思いますがちょっと待ってください。
不動産投資は非常に厳しい状況が待ち受けています。では、不動産投資にはどんな懸念があるのでしょうか。本編では不動産投資を巡る状況についてお話をいたします。
不動産投資はそもそも何がいいのか
まず、最初に不動産投資はどんな点が良いのかについてお話をいたします。
具体的なメリットとしては以下があげられます。
- インフレ対策
- 安定収入が得られる
- 税金対策になる
ではそれぞれ詳細な説明を加えていきます。
インフレ対策
今日本は物価を上げようという政策を取っています。そのため、金利を上げない、税金をつかって不動産を購入するという動きを取っています。
そういったインフレ対策を行うなかで、お金をモノに変えておくということはメリットが得られやすくなります。
そしてその1つの選択肢として不動産を購入するというのはメリットが大きいのです。
安定収入が得られる
不動産収入とはすなわち家賃収入となります。一度借り主が決まれば、毎月毎月確実な収入が得られます。
また、一度借り主が決定してしまえば、ある程度長期的に住むことになれば、年単位で安定した収入が読めます。
そのため、不労収入としては一番安定してお金を稼ぐ方歩となります。
税金対策になる
不動産を購入するにあたり、利益を出したとしても不動産を購入するのにかかった費用、建物の減価償却費やローンの金利分や、固定資産税などの税金分に関しては差し引いた分が税金の支払い対象となります。
また、不動産投資での赤字はが出た場合は、他の所得等と合算することができます。
以上の点から、節税が可能となるのです。
不動産投資を行う一般的なデメリットは?
では、不動産投資を行う一般的なデメリットにはどのようなものが挙げられるのかというと、以下の通りです。
- お金がかかる
- 空室のリスクがある
- 売るのに時間がかかる
ではそれぞれ詳細な説明を加えていきます。
お金がかかる
マンション一棟を購入するするのに都内だと億単位のお金がかかります。そんなお金を現金で準備するのは難しいので銀行などの金融機関からお金を借りて購入する形になりますので金利も支払わなければなりません。
また、建物は経年劣化します。そのため、その修理や部屋のクリーニング費用に関してもコストがかかります。
つまり、不動産を購入するのにも、購入した後もお金がかかり続けます。お金に関するリスクは非常に大きいです。
空室のリスクがある
仮に高いマンションを購入して賃貸として貸し出したとしても部屋が埋まってくれないことには収入が得られません。
高いコストを掛けた割に収入を回収できないリスクもあり得ます。
売るのに時間がかかる
不動産は非常に高価なものです。それゆえに必要ないと思って手放すにしても時間を要します。
早く売って、お金を回収したいという思いもあるでしょうひ、ずっと持ち続けるリスクがあるわけなので、早く売却をするということができないというのもリスクであると言っても良いです。
なぜ今後不動産が儲からなくなるのか
上述の通り、不動産投資にはメリットもデメリットもあるわけですが、不動産投資をする方はそれを理解して投資を始めることになるわけですが、なぜ今後不動産が儲からなくなるのかというと、以下の要因が挙げられます。
- 少子高齢化で日本人の人口は増えない
- 景気は緩やかに下降している
- 初期投資を回収するのに時間がかかる割に利益率が低い、また見えないリスクが多い
では、それぞれ補足を加えていきます。
少子高齢化で日本人の人口は増えない
今日本の人口はは1億2000万程度となりますが、少子高齢化が進み、人口は確実に減っていきます。
2060年には日本の人口は一億人を割り込むと言われていますのでそういった観点からも人が減る場所にマンションを建てても人が入りづらくなるのは目に見えて明らかです。
実際、地方都市では空き家が増えてきているという問題も出てきており、不動産においてはクリティカルな問題となっているのです。
景気は緩やかに下降している
2018年3月に発表された1月の景気動向指数は、2013年6月以来の低い水準となる数値が出て、内閣府は景気に対して「下方への局面変化」であると発表しました。
今後持ち直す可能性もありますが、厳しい状況となっています。景気が悪くなれば不動産価格にも影響がでてきます。そういったいった観点からも不動産にかかる未来は明るくないと言えます。
初期投資を回収するのに時間がかかる割に利益率が低い、また見えないリスクが多い
単純に2億円の物件を購入し、家賃を8万円と設定し20室部屋のうち、15室が稼働したと仮定します。
すると、月間に入るお金は120万円、年間1440万円となります。すると、元が取れるのに15年はかかることになります。
非常に長期的な目線でないと本質的に利益につながらないということになりますが、明るい未来が描けないと10年、20年という目線に立つことはできないと言えるでしょう。
どうすれば不動産投資で利益を上げられるか?鍵は証券投資にあり
不動産投資において、マンションの購入というのは非常にコストがかかる割に回収に時間がかかります。ちなみに、これが駐車場だったとしても同じ論理でコストの回収に時間を要します。
もし、不動産投資を行うのであればREITをおすすめします。REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で日本語訳をすると不動産投資信託となります。
複数の投資家から集めたお金で、オフィスビルや商業施設、マンション、物流施設等複数を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みの金融商品、投資信託です。
REITにすることで、少ないコストから住宅以外、個人から以外の収益を得られ、かつ売却もほぼ思い通りに可能となります。
確かに景気に関する問題はありますが、またまだ日本はビジネスにおいては世界的にみてもトップクラスの市場がありまだまだ世界的には非常に注目されています。
実際、日本の主要都市のオフィス需要は非常に堅調で2023年までは堅調に伸びていくと予想されており、日本のビジネスシーンはまだまだしっかりしていると言えます。
以上のことからもまだまだ堅調な不動産需要があるでビジネスの分野に投資できる、手離れのよく、すぐ現金に換えられるという選択肢のあるというのがREITの魅力であると言えます。
まとめ
不動産投資で不労収入を得たいと考えている方は沢山いらっしゃるものと思いますが、現実はなかなか甘くありません。
そもそも億単位の不動産にローンを組んで購入するというのも大変ですし、仮に念願の不動産投資を始めたとしても、計算上、早期的に利益を出すのが大変です。
また、これから景気悪化の懸念もあり、かつなにより少子高齢化が進み、日本の人口が減ることから家賃収入という観点からは非常に見通しは厳しいと言えます。
とはいえ、まだまだビジネスという観点で言えば世界から注目されている市場です。そのためには、ビジネスに投資が可能で、いざとなったらすぐ売却が可能なREITという方法は1つ視野にいれてみてはいかがでしょうか。
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